“上海楼市目前正处在一种怪异的状态之中。对普通老百姓而言，目前的房价肯定是承受不起的，对投资者来说，目前上海楼市也缺乏吸引力。但是，从种种迹象来看，上海房价却仍在高位徘徊，2005年上海房价仍有9.2％的涨幅，今年这种市场态势依旧。这是个怪圈。”上海在行置业投资咨询有限公司首席顾问姜新国在接受记者采访时，用了“怪圈”这个词来形容上海楼市。
尽管从供求关系等关键指标上，上海楼市存在着强烈的调整需求，但从整体上看，上海楼市的价格却依然坚挺。如何破解这个“怪圈”，成为许多业内人士努力寻找的答案。
三指标唱空楼市
在一轮房价疯狂的上涨之后，上海楼市遭受了宏观调控政策的重拳狙击，在市场狂热中被掩盖的种种矛盾也一一暴露。其中，供求关系、租金回报率和空置率三个指标逐渐恶化。
供求关系的变化在宏观调控前后表现得非常明显。在宏观调控前，上海楼市是典型的卖方市场，供不应求导致购房者疯狂抢房局面的出现。据业界机构的统计显示，2005年2月份，上海楼市的供求比例竟高达1：2.26；但宏观调控政策出台后，上海楼市的供求关系来了个一百八十度大转弯，由供不应求瞬间转变成供过于求，2005年9月，上海楼市供求比例达到全年低点1：0.37，同时整个2005年供求比例也由2004年的1：1下降到1：0.72。业内人士指出，由于在一个市场化的行业中，供求关系发生根本性变化往往代表这个行业周期性拐点出现，因此，上海楼市由供不应求快速转换为供过于求，等于宣告上海楼市这一轮上涨周期已经结束。由于房地产开发周期较长，前两年启动开发的楼盘会陆续入市，供给与需求的失衡在今后几年会体现的更加明显。据了解，在去年，有不少开发商为了避开宏观调控的压力，不同程度地采取了捂盘的策略，这些楼盘都将在今年陆续上市交易，这对上海楼市无疑是一个严峻的考验。
在供求关系恶化的同时，国际上通行的考核房地产市场是否正常的重要指标———租金回报率也向人们发出了上海楼市不健康的警告。记者抽取了近期上海内环、中环和外环三个区域的楼盘进行了测算(不考虑购买房屋税费和利息成本)，假设购房者是一次性付款购房。内环，以卢湾区汇龙新城为例，118平米的房子总价为204万元，挂牌出租的价格为5000元/月，年回报率为2.9％，租售比为1：408(总价/月租金)；中环则以徐汇区望族城为例，110平米的房子总价为135万，挂牌出租的价格为3500元/月，年回报率为3.1％，租售比为1：386；外环以闵行区莲浦府邸为例，115平米的房子总价为87万元，挂牌出租的价格为1800元/月，年回报率为2.48%，租售比为1：483。以年回报率来计算，即便不考虑房租应当交纳的税金，内中外环的租金年回报率也均低于目前3.24%的银行3年期存款利率，这意味着，将钱投入上海楼市投资所得还不如存银行的利息收益，如果考虑到楼市的风险和通货膨胀率因素，上海楼市的投资空间几乎全无；以租售比计算，目前国际上公认的租售比合理区间为1：150—1：230，而内中外环的租售比均大大高于区间上限，有的甚至在区间上限的两倍以上。业内人士指出，这种测算表明，上海楼市目前的价格已经大大偏离了正常轨道，价值被过度透支，正处在一个高风险区域。
除此之外，空置面积的快速增加，也让上海楼市感到了沉甸甸的压力。由于宏观调控后成交量的不断萎缩，上海一手房的可售面积不断攀升。截至2005年12月31日，上海可售商品房(不含配套房)为1582.44万平方米，其中住宅(不含配套房)为1071.58万平方米，如果加上配套房，2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售。而随着众多延迟开盘的楼盘在2006年集中上市，这种可售面积还将会出现大规模的增长。据了解，今年上半年上海将有近200个楼盘集中上市，而中原研究机构称，今年前几个月的增量就可能达到800万平方米。加上累计存量房源，全年的可售商品房势必超过3000万平方米。即便按照2005年全年销售掉的商品住宅房2845.7万平方米(含配套商品房850.36万平方米)来计算，这些可售面积都需要整整一年来消化。
房价仍高位盘整
尽管多项指标唱空上海楼市，但步入2006年，上海楼市的价
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