炒房和炒股，本是两个风马牛不相及的事情。但是因为一些共同的投资属性使得二者有了某种联系，对于股票来说，市盈率(P/E)应该是最重要的一个指标了，而对于房产来说，也同样有市盈率；股票中有绩优股、成长股和高价股，而不同类别的房产也具有与股票类似的特征。因而，炒房也如同炒股。

　　文/本刊记者 罗瑜

　　房产也有市盈率

　　股票的市盈率是一个风险指标，它反映了某种股票在某一时期的收益率，成了市场上影响股价诸多因素的综合指标。而股民选择个股时，市盈率是重要的参照之一。如果市盈率偏高，超过了其本身的内在价值，股民则防备其风险。若市盈率偏低，加上不错的基本面，则形成了价值洼地。同样的原理可以运用到房产投资上，依据房产的市盈率作为投资的风向标。

　　其实房产的市盈率就是购买房屋费用除以年租金收益，如果把分子分母倒过来，那就是投资者更熟悉的租金回报率了。但不同的是，租金回报率主要是评判房产出租的回报率如何，而房产市盈率则是判断房产总体价值和未来升值前景。那么，这个指标到底怎么用？市盈率首先可帮投资者判断房价贵不贵，值不值得投资。

　　目前股市的市盈率在45倍左右，而国外股市市盈率很少超过25倍。目前不少房屋的租金回报率在4%左右，也就是25倍的市盈率。如果投资者觉得股市45倍的市盈率都偏高了，可以转向投资房产。其实从中国目前的经济发展水平来看，25倍的市盈率是一个合适的指标，也就是至少年租金回报率在3%左右。那么，显然买房也要选择25倍市盈率以下的房屋。如果租金回报率能够超过5%，也就是市盈率低于20倍，显然是更理想的选择了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之间。

　　当然，计算一套房屋的市盈率，并不是像投资者粗略地计算租金回报率那么简单，还要考虑房屋的房型，充分利用租房数据库，更加权威地计算房屋的市盈率。如果投资者打算购买一套房屋进行投资，在深圳南山区购买一套三室一厅的房屋，若加上房屋贷款和装修的费用，这套房产总供需要花费100万元，月租金仅在3000元，那么该房屋的市盈率为100000÷(3000×11)(一年以一个月的空置期计算)＝30倍，可见房屋的投资价值不大。如果该套房屋位于深圳福田区的话，那同样品质的房产每个月能出租到6000元，那么该房屋的市盈率为100000÷(6000×11)(一年以一个月的空置期计算)＝15倍，市盈率低于20倍，显然是一个理性的房屋投资。

　　此外，市盈率的概念还可以倒过来用。投资者在与卖家讨价还价时，若无法试探对方的低价，那不妨参考附近同类物业的年租金，然后再乘上一个自己能接受的市盈率倍数，得到一个直观的估价，以此来作为讨价还价的参考。例如投资者考察该房屋周边同类物业的月租金是1500元，而自己能接受的市盈率为20倍，那么自己心中的估值价位是20×1500×11(一年以一个月的空置期计算)＝33万元。

　　中小户型是绩优股

　　既然投资房产需要考量市盈率，那么什么影响市盈率呢？依据房屋市盈率的公式不难看出，分母主要是房屋的价格，而房屋的价格跟房屋的面积息息相关。而分子则是年租金收益，这跟每月租金联系密切。而关系到房价和租金两个因素不得不谈到房型。不同的房型一定程度上决定了房屋的价格和出租率，而在这两个方面占有优势的为中小户型。

　　同样，把房屋的概念放之到股市中，中小户型的房产就类似于绩优股了。中小户型属于业绩优良，成交活跃、资金流入大、红利优厚的房产，这都显示出绩优股的特征。在房产市场中，如果想获得可观的租金回报，一室或者两室的中小户型是比较理想的投资对象，不仅租金回报率高，而且转手买卖活跃，成交率高，是投资者的首选。由于中小户型的单价上涨，开发商纷纷开始变相捂盘或只租不售，北京的朝阳公园桥东一个中小户型项目还没开盘，排队的人就不少，只有通过开发商走后门才能拿到。而在广州，有的开发商称部分中小户型“只租不售”；还有的表示，即使有新货，也将“分批推出”。中小户型成“机构”和“散户”争夺建仓的“绩优股”。